Usucapione: è più semplice per il coerede

Prima di procedere ad una divisione, valuta se hai già acquistato la proprietà mediante l’usucapione

In caso di comunione ereditaria immobiliare, prima di procedere ad una divisione, valuta se hai già acquistato la proprietà dell’immobile mediante l’usucapione. E’ un modo d’acquisto con un possesso ultraventennale. Più di qualcuno ha intrapreso una lunga causa di divisione. Tuttavia avrebbe potuto rivolgersi al Tribunale per ottenere una dichiarazione di proprietà. Poni molta attenzione all’usucapione soprattutto se ti trovi in una situazione di comunione ereditaria. Infatti, molti non sanno che l’usucapione del coerede occupante è semplificata, in quanto è regolata dall’art.714 c.c. e non dal generale art. 1102 II comma c.c., dettato in tema di comunione convenzionale. Le regole sono molto diverse. I presupposti sono diversi.

Questo articolo prende spunto dall’importante Sentenza della Corte di Cassazione n. 28346 del 18 dicembre 2013. Il caso deciso dalla Corte di Cassazione riguardava una proprietà ereditaria indivisa. I comproprietari erano legati da vincoli di parentela. Uno di essi possedeva in via esclusiva animo domini una parte dei beni (cioè di un appartamento). A scapito degli altri. Nella Sentenza, sono spiegati, con cristallina chiarezza, i presupposti dell’usucapione. Occorre distinguere a seconda che l’immobile in comunione provenga da un’eredità o no.

Infatti, l’usucapione della comproprietà ereditaria è regolato dall’art. 714 c.c., in cui si stabilisce che se si è verificato un usucapione per effetto del possesso esclusivo da parte di un coerede, non può domandarsi la divisione. Questa norma, apparentemente insignificante, in realtà introduce una rilevantissima deroga all’art.1102 c.c. che regola l’usucapione di un immobile in comunione ordinaria.

L’art.1102 c.c. stabilisce che “il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso». In sostanza, l’art. 1102 c.c. richiede il compimento di “atti idonei” a mutare il titolo del suo possesso, cioè di atti, possibili, ma difficili da riscontrare nella pratica, che servono a rendere incompatibile l’esercizio del potere dell’occupante con il permanere del compossesso altrui (si parla in gergo tecnico di atti di interversione del possesso).

Secondo la Cassazione, al contrario, l’art.714 c.c. per la comunione ereditaria non richiede alcun atto dell’occupante volto a mutare il titolo del possesso: basta la semplice occupazione ultravntennale. Usucapire un bene ereditario è dunque molto più facile! Vediamo in concreto quando il Coerede occupante può avvalersi di quest’usucapione “semplificata” del Coerede sui beni immobili ereditari da lui occupati.

Per capire quali sono i fattori da dimostrare per l’usucapione della comproprietà ereditaria, occorre considerare che l’art. 714 c.c. contempla due situazioni diverse ed autonome. La prima riguarda la possibilità di un godimento “separato” dell’immobile ereditario ad opera di uno o più coeredi occupanti, tale tuttavia da non determinare acquisto per usucapione. Ciò può verificarsi perché l’utilizzazione dei beni non è configurabile come possesso. Ad esempio in caso di tolleranza (art. 1144 codice civile) degli altri coeredi. Oppure perché, pur configurandosi il possesso, non è decorso il tempo di 20 anni necessario per l’usucapione. La seconda situazione presa in considerazione dall’art.714 c.c. riguarda invece l’ipotesi in cui si è verificato l’usucapione “per effetto di possesso esclusivo” per il decorso dei 20 anni.

In base all’art.714 codice civile, al Coerede occupante basta dimostrare l’intenzione di possedere quanto occupato non a titolo di compossesso (o meglio di detenzione), ma di possesso esclusivo per il tempo prescritto dalla legge, senza la necessità di compiere atti di interversio possessionis.

Come può provarlo? Il Coerede può dimostrare di aver utilizzato la comproprietà senza aver ricevuto un mandato ad amministrare da parte degli altri coeredi, impedendo agli altri Coeredi di instaurare un analogo rapporto con il medesimo bene ereditario. E’ una situazione molto frequente, come nel caso esaminato dalla Cassazione, in cui l’occupante ha dimostrato il proprio possesso utile per l’usucapione attraverso questi fatti:

• il coerede-occupante da oltre 20 anni si era trasferito nell’appartamento sito al primo piano dell’edificio in comunione e lo aveva utilizzato in via esclusiva insieme alla moglie e alla figlia, circostanza confermata dagli altri coeredi che invano giustificavano la loro tolleranza con sentimenti di solidarietà. Al fine di dimostrare la mancata interversione del possesso, irrilevante però in una situazione di comunione ereditaria;

• il coerede occupante aveva posto in essere tutti gli atti escludenti un concomitante analogo godimento del bene da parte degli altri soggetti e degli altri coeredi: aveva compiuto opere di ordinaria e straordinaria amministrazione tra cui il rifacimento del bagno la ristrutturazione degli infissi, l’installazione di nuove tapparelle ecc.;
• inoltre, aveva richiesto ed ottenuto le autorizzazioni amministrative per la realizzazione delle notevoli migliorie;
• infine, aveva assolto a tutti gli oneri fiscali gravanti sull’immobile.

Pensi che potresti rientrare in questa situazione? Non perdere tempo a rivolgerti ad un avvocato immobiliarista. Ti aiuterà a pianificare una strategia per il riconoscimento dell’intera proprietà.

(Pagina a cura dell'Avvocato Carlo Peruzzi di Padova)