Isolamento acustico, agire contro il venditore della casa

Isolamento acustico: se l’immobile non rispetta i requisiti di legge è un vizio. Puoi chiedere al venditore il rimborso di una parte del prezzo. Oltre ovviamente al risarcimento degli ulteriori danni subiti, compresi quelli alla salute

Chi ha acquistato un immobile e affetto da rumore per scarso isolamento acustico può pensare ad un risarcimento danni. Gli immobili di nuova costruzione devono rispettare i requisiti del DPCM 5/12/97 “Determinazione dei requisiti acustici passivi degli edifici”. Il Decreto fissa i valori di isolamento acustico delle strutture murarie e di rumorosità degli impianti condominiali o del vicinato.

Il DPCM definisce le prestazioni che devono possedere i nuovi edifici riguardo a:– Isolamento dai rumori tra differenti unità immobiliari (requisiti dei muri interni)

– Coibentazione dai rumori esterni (requisiti dei muri esterni)
– Isolamento dai rumori di calpestio (requisiti dei solai)
– Isolamento dai rumori di impianti a funzionamento continuo e discontinuo (sciacquone, impianti termici, ascensore, caldaia ecc.)

Il DPCM 5/12/97 può essere invocato per qualsiasi vendita?

Questa norma è pubblicistica, cioè non direttamente rivolta alla protezione del privato acquirente. Tuttavia, questa normativa è rilevante nel caso di acquisto da costruttore – venditore. Il mancato rispetto alla normativa fa conseguire un vizio della stessa agibilità che sia stata concessa dal Comune. Dall’altro, è un parametro utilizzabile dal giudice per ritenere presente un vizio. Ciò anche in caso di vendita da non costruttore. Infatti, il Giudice utilizza di regola i parametri fissati dalla normativa per stabilire la sussistenza di una tollerabilità del rumore negli edifici.

Come può l’acquirente ottenere il risarcimento danni da carenza di isolamento acustico?

Le azioni che il compratore può compiere contro il venditore sono quelle consentite per qualunque forma di vizio. Ai sensi dell’art. 1490 c.c., il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi. Sia i vizi che la rendano inidonea all’utilizzo cui è destinata ovvero ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. La mancanza dei requisiti acustici, a secondo dei casi, rientrerà in una delle due situazioni  In presenza di vizi il compratore può scegliere tra due tutele. Potrà scegliere tra la risoluzione del contratto e una proporzionale riduzione del prezzo.

Naturalmente è previsto anche il risarcimento dei danni. La giurisprudenza ha disposto, in caso di mancanza di di requisiti acustici, anche un riduzione del prezzo del 20 –  30% Si potrà invocare anche l’art. 1497 c.c. Tale norma stabilisce che il compratore può chiedere la risoluzione  quando l’immobile non ha le qualità promesse o quelle essenziali per l’uso a cui è destinata.

Quali sono i termini per agire?

Queste azioni del compratore prevedono tempi di reazione piuttosto stretti. Infatti, l’acquirente è tenuto a denunziare al venditori i vizi entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti. In linea di massima la scoperta avviene quando il compratore dispone di una perizia che gli dà certezza del vizio. Il tempo necessario per il compimento della prescrizione dell’azione, inoltre, è abbreviato a solo un anno dalla consegna.

I termini sono lunghi se si compra da un costruttore venditore

Se invece l’acquisto avviene da un venditore costruttore, l’acquirente potrà invocare un risarcimento danni ai sensi dell’art.1669 c.c., norma in tema di appalto. Questo articolo converne i gravi difetti commessi dal costruttore nella costruzione dell’edificio. Tra di essi  solitamente rientra il rumore – vizio acustico per mancanza di isolamento acustico. Vedi il nostro articolo riguardante il vizio acustico dell’immobile acquistato dal costruttore o costruito con un appalto (link).

Come agire: la procedura che ti consigliamo in caso di vizio di isolamento acustico

Il primo passo da compiere è quello di procurarsi una perizia acustica di parte. Successivamente, l’avvocato invia una lettera di diffida chiedendo la riduzione del prezzo (quindi il rimborso di una parte di quanti versato. Se la lettera non sortisce effetti bisogna procedere in giudizio.

Normalmente, si inizia la procedura chiedendo la nomina di un consulente tecnico d’ufficio (CTU). Il CTU dovrà rispondere ad un quesito indicato dall’avvocato del compratore e ratificato dal giudice. La risposta, cioè la perizia, indicherà se la costruzione è stata eseguita a regola d’arte ovvero se presenta carenze rispetto alla normativa di isolamento acustico degli edifici. Oppure, in caso di vendita da non costruttore, se l’isolamento rientra nella tollerabilità.

Cosa fare in caso di rumore – inquinamento acustico?

Sei vittima di una situazione di inquinamento? Non perdere tempo a rivolgerti ad un avvocato immobiliarista. Ti aiuterà a pianificare una strategia di natura cautelativa per interrompere il rumore e farti conseguire un risarcimento dei danni.
Tieni presente che ogni situazione è diversa e bisogna tenere conto di molteplici aspetti che solo un avvocato, esperto di diritto immobiliare e della proprietà, può valutare con cognizione.Il nostro studio legale Forcella Peruzzi, operante a Padova e direttamente in tutto il Nord Est (Venezia, Vicenza, Treviso, Verona, Belluno Rovigo, Ferrara ecc.) è a tua disposizione con il servizio di Risposta mail Gratuita e Colloquio Orientativo in Studio.

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